中古物件のリスク
中古物件の見えない劣化は内覧でわかるのか
住宅診断（インスペクション）というものを聞いたことはありますか？
同時に、見えない劣化の存在を知っていますか？
中古物件は、外観や内装がきれいでも内部に欠陥がある場合があります。
特に多いのが、次のようなものです。
・床下のシロアリ被害
・屋根裏の雨漏り
・基礎のひび割れ
・構造材の腐食
・断熱不足
こうした欠陥は、内覧だけではほぼ分かりません。
見えない劣化を見つける、住宅診断（インスペクション）とは何か、これから解説していきます。
見えない劣化の具体例
リフォーム済みと表示されていても、「見た目だけ整えてある」ケースは珍しくありません。
実際に住み始めてから不具合に気づく人も少なくないのです。
実際にある現場のケースとしては以下のようなものがあります。
・床下に潜ると、土台がシロアリに食われていた。
・屋根裏をのぞくと、雨漏りの跡が広がっていた。
・表面はきれいでも、構造や断熱に全く手が入っていない。
・築年数が古く、耐震性が不足していたり、断熱材が欠損している。
見た目は問題なく見えても、実は家の見えない部分が傷んでいることがあります。
つまり、見えない劣化があるのです。
特に中古物件になると、築年数が古いものも多いです。
そのため、見えない劣化が進んでいることが多いのです。
経験上、見えない劣化を放置するのは本当にオススメしません。
中古物件のデメリット
デメリットとしては大きく２つ。
・シロアリ駆除、構造補強、断熱改修。これらを後から行うと数百万円単位の費用になることがある。
・住みながらの工事はストレスが大きい。二度手間・三度手間になる可能性も高い。
このデメリットをあらかじめ潰しておくために必要なもの。
それこそが、この後詳しく解説する「住宅診断（インスペクション）」なのです。
見えないリスクを見える化する「住宅診断（インスペクション）」とは
住宅診断（インスペクション）とは、専門家が住宅の劣化や欠陥を調査することです。
ホームインスペクターの資格を持っている人が行うことができるものです。
具体的には床下や屋根裏など、普段見えない部分まで確認します。
インスペクションは現在法律で義務化はされていません。
しかし、中古住宅の購入においてはメリットが非常に大きいです。（この後詳しくお話ししていきます）。
特に、見えない劣化をあらかじめ知ることができるのが住宅診断（インスペクション）です。
購入前にまとめて調査・診断しておくこと。
これが見えない劣化の早期発見にも繋がり、非常に重要です。
住宅診断（インスペクション）をするメリット
住宅診断（インスペクション）をすることはどれほどのメリットがあるのでしょうか。
メリットは大きく分けて４つあります。
・中古物件への心理的不安を減らせる。
・性能改善やリフォーム計画に必要なデータが得られる。
・将来の大きな出費を防げる。
・資産価値・投資価値を高められる。
詳しく解説していきます。
メリット１ 中古物件への心理的不安を減らせる
中古物件を購入するときにまず頭をよぎること。
「この物件は安いけれど本当に買って大丈夫なのだろうか。築年数が古いけれど、問題ないだろうか」と言う点です。
特に地震が多い日本では、特に耐震性の問題も大きいと思います。
住宅診断（インスペクション）を通じ、修繕の要不要、修繕の程度などがわかります。
必要な修繕をしておけば、耐震性や雨漏りなど、見えない劣化への不安を潰しておけます。
それによって、中古物件であったとしても安心して住むことができるのです。
メリット２ 性能改善やリノベーション計画に必要なデータが得られる
中古物件の現在の性能がどの程度あるのかを知ることが今後の快適な生活に直結します。
例えば、断熱材が極端にずれていたり、足りなかったりしたとします。
すると、性能そのものに不備があるので、後の快適さに直結してしまいます。
家そのものが持っている性能がどの程度あるのかを知ること。
これによって、
・今後改善が必要なのか。
・必要だとしたらどの程度必要なのか。
・そのときにどれくらい費用が発生するのか。
など、今後のリノベーションの計画に大きく関わってきます。
住宅診断（インスペクション）を通じ、家の現在の性能などの客観的なデータをしっかり得ること。
これによって、必要な分のリノベーションを行うことにもつながります。
そして、結果として出費が必要な分だけにとどめられるのです。
メリット３ 将来の大きな出費を防げる
見えない劣化を放置するとその後かなりの出費が起こることもあります。
例えば、床下のシロアリ被害を見落とすと駆除と補強で100万円以上。
耐震補強を後からやると、住みながらの工事でストレスも費用も倍増します。
一方で、住宅診断（インスペクション）と耐震診断を合わせても数万円～10万円程度です。
住宅診断（インスペクション）を行い、現状を知ること。
そして、今後問題になってくる箇所が小さいうちに、先に手を打っておくこと。
これによって費用も最小限に抑えられます。
メリット４ 資産価値・投資価値を高められる
今後投資物件にしたい、資産価値を高めておきたいと言う方もおられるかと思います。
特に、家賃を支払っている気分で家が持てると考える方が大半かと思います。
ただ、ここで見逃してはいけないこと。
それは、その家が本当に資産価値や投資価値のある性能をもてているのか、という問題です。
中古物件にある「見えない劣化」は、いざ資産や投資物件として扱う時は厳しく調査されます。
例えば、シロアリ被害だけではなく老朽化など。
見えない劣化が進んだままになると、資産価値や投資価値は一気に下落してしまいます。
いざ投資したい時に二束三文にしかならずに、肩を落とされることも多々あるのです。
そうならないためにも、あらかじめ必要な部分を修繕しておくこと。
そして建物自体の価値を高めておくのです。結果、いざ資産価値、投資価値を考えた時に価値が保てる状態でもあるのです。
住宅診断（インスペクション）を考える時の落とし穴
上記のメリットがある。
でも、住宅診断（インスペクション）をやらずに後悔されることが多い。
これも、また現状です。
住宅診断（インスペクション）をした方がいい気がして検討してみても、結局やめてしまう。
その後に後悔されるケースが多いのですが、そのときに多い理由が以下の通りです。
・見た目がきれいだと「問題ない」と信じてしまう。
・不動産会社の「大丈夫です」という言葉に安心してしまう。
・住宅診断（インスペクション）も耐震診断も義務化されていない。だから、「やらなくてもいい」と思ってしまう。
・手続きや段取りが多く、面倒に感じる。
・数万円の費用を惜しむ心理。
住宅診断（インスペクション）をせずに後悔してきた方がいる。
だからこそ、なぜやらないと決断したのか、そのパターンと誤解をお伝えしていきます。
見た目がきれいだと「問題ない」と信じてしまう
中古住宅を探すとき、最初に見えるのは外観や内装の仕上がりです。
リフォーム済み、クロス張り替え済み、外壁も塗り直してある。
この「きれいさ」が、調査を面倒だと思わせる一番の原因です。
「これだけきれいなら、わざわざ調べなくてもいいだろう」。
ほとんどの人が無意識にこう思ってしまうのです。
一見元気に思えても、健康診断に行ってみたら案外数値が高くて驚いた。
そんな話もよく耳にしますが、建物も同じです。
問題なさそうに見えてもそれが本当に問題ないのかは調査してみないとわからないのです。
不動産会社の「大丈夫です」という言葉に安心してしまう
「担当の人に『この物件はリフォームしてあるから安心ですよ』と言われた。だから、調査はしませんでした」
実はこれ、現場でよく聞く言葉です。
でも不動産会社は建築はもちろん、インスペクションや耐震診断の専門家ではありません。
売りたい気持ちが前に出ることもあります。
にもかかわらず、多くの人が「プロが言うなら大丈夫だろう」と信じてしまうのが現実です。
不動産会社の「大丈夫」を鵜呑みにするのは要注意です。
住宅診断（インスペクション）も耐震診断も義務化されていないから
実は、住宅診断（インスペクション）は法律で義務化されていません。耐震診断も同じです。
そのため、多くの人がこう思ってしまいます。
「やらなくてもいいもの」「やったらお金がかかるだけのもの」
でも現場を知っている立場から言えば、これほど費用対効果の高い投資は他にありません。
確かに、数万～10万円かかってしまうのは短期的にみると高く見えます。
しかし、見えない劣化は進むと数百万円の出費へと知らないうちに膨らんでしまいます。
しかし、見えない劣化を先に見つけて手を打てば数百万円の出費を抑えられる。
そう考えると、非常に価値があります。
手続きや段取りが多く、面倒に感じる
物件探し、ローン審査、内覧…
やることが山ほどあって、調査や診断を手配する余裕がなくなります。
「面倒だから後回し」
「もし何かあっても、買ってから考えよう」
こうした心理が、見えない劣化を先延ばしにしてしまいます。
そして、結果的に問題が大きくなってから多額の出費と共に現れることになるのです。
数万円の費用を惜しむ心理
住宅診断（インスペクション）と耐震診断を合わせても数万円～10万円程度です。
しかし、床下のシロアリ被害を見落とすと駆除と補強で100万円以上。
耐震補強を後からやると、住みながらの工事でストレスも費用も倍増します。
という内容を、お伝えしてきました。
一方で、その逆になるのが、ここです。
数万円を惜しんで数百万を失うのが、中古住宅購入の典型的な落とし穴なのです。
住宅診断（インスペクション）のメリット
見た目がきれい。
不動産屋に大丈夫と言われて安心した。
義務化もなく面倒に感じた。
ただの検査にお金をかけたくない気持ちが出てしまった。
その気持ちはとてもよくわかります。
ただ、数百万円の損失を防げる場合があります。
「知ってさえいれば避けられた」という後悔をしないためにも、
購入前に行う価値は大きいです。
家を建て、リノベーションをしてきた僕は、経験上、心から「やった方がいい」とお伝えしています。
もちろん、これはセールストークとして言っているのではありません。
実は、中古住宅の失敗談で一番多いのが「買う前に調べておけばよかった」という声です。
住宅診断（インスペクション）や耐震診断。
「これだけで大失敗を防げる」と知っているだけで選択は変わります。
Greener’s House独自の住宅診断（インスペクション）確認項目
一般的な住宅診断（インスペクション）では、床下、屋根裏、壁面・基礎・外周を確認します。
一方で、Greener’s Houseでは、断熱と耐震を含めた以下の項目を確認しています。
住宅診断（インスペクション）時で確認するポイント
確認項目を確認するだけが住宅診断（インスペクション）じゃない
住宅診断（インスペクション）で確認するポイントはもちろんこれだけではありません。
大体確認する点をざっくり挙げています。
というのも、調査物件を見た時や中に入った時に重点的に見るべきところに目星をつけます。
最低限チェックする部分だけを見て終わらせないのが僕達流。
必要なら、目星をつけた部分のチェック項目を随時増やしていきます。
調査物件もまた十人十色。全く同じ物件がないからこそ、物件ごとに調査項目を増やして確認することもあるのです。
住宅診断（インスペクション）の具体的な確認項目
床下
シロアリ被害の痕跡。
湿気（シロアリが好む環境）。
土台や束柱の腐食や割れ。
基礎のひびや亀裂。
1階床の水平と剛床の状態。
屋根裏
雨漏り跡やカビの有無を目視で確認、断熱材の有無やズレ、小屋組の梁や金物の状態
壁面・基礎・外周
モルタルやサイディングのクラック。
補修跡の再発。
基礎のひび（幅・深さを測定）。
外周の排水や水はけの状態。
断熱
改修時に断熱を追加する方法まで想定
耐震
構造の強さを同時に確認
Greener’sHouseの住宅診断(インスペクション)で大切にするポイント
一般的な住宅診断（インスペクション）は、床下のシロアリ被害や雨漏りの有無などの現状確認で終わることが多いです。耐震診断はまた別で、断熱の状態はそもそも対象外。
でも、それって本当にいいのでしょうか。
住宅診断（インスペクション）の項目だけを淡々とやって終わらせるだけでいいのでしょうか。
そこで、僕達は建築をする上で大切にしている5つの柱があります。
・小さい家
・グリーン
・性能
・自然
・投資
その中の性能では、
・断熱
・気密
・換気
・安全性
の4つを大切にしています。
※小さい家、グリーン、自然、投資の項目については後に少し触れます。
他にすぐに知りたい方はこちらをどうぞ。
家の性能の中で大切なポイント
一般的には断熱、気密、換気の3つです。
でも、地震大国の日本だからこそ、安全性がしっかりすることは必須条件だと思っています。
本当に大切なのは、現状の欠陥＋構造の強さ＋快適性の全体把握です。
安全性はどうか。
家自体の性能はどうか。
家の投資及び資産価値は上げられないか。
住宅診断（インスペクション）の範囲だけでは空気設計や自然を考慮した設計までは難しいです。
安全性や投資価値、資産価値を上げられるようにできる。
その考えから、断熱と耐震をインスペクションの項目に入れることにしました。
インスペクションだけではなく、耐震診断士の資格も持っています。
インスペクションでせっかく家を調査・診断するなら、一緒に耐震性も確認しよう。
この考えから、耐震も含めています。
僕達は、最初の現地調査で欠陥・耐震・断熱の状態を全部まとめて把握します。
そのため、後から「追加で調べる必要があります」と言われることがありません。
また、その場で修繕案と概算費用をお出しできます。
そのため、何度も調査会社を呼んだり、複数業者に見積もりを取る手間がゼロです。
一度で全部調べることで、バラバラに頼むよりも正確でムダがない診断ができます。
Greener’s Houseの住宅診断（インスペクション）の進め方
住宅診断（インスペクション）の漏れと不要な出費を防ぐためには
一般的な住宅診断（インスペクション）は、調査・診断することが目的です。
そのため、調査会社が調査結果を作成して提出するまでが仕事となります。
それに対して依頼した側は調査結果をもらって終わることがほとんどです。
しかし、いざ結果をもらっても、
「その後どうしたらいいのか」。
「どのように進めていくのがいいのか」。
という指示はありません。
それらを判断したり、考える時点で迷ってしまうことも多いのです。
せっかく調査診断したにも関わらず、その後、時間だけが過ぎて無駄になってしまう。
こういった例が非常に多いのです。
お金と時間をかけてせっかくやったのだから、活かさないのは勿体無いです。
そのため、僕達は住宅診断（インスペクション）をするだけでは終わりません。
その後どうしたらいいのかもひっくるめて相談に乗る。
「ワンストップインスペクション」という方針をとっています。主な流れは以下の通りです。
住宅診断（インスペクション）から修繕計画・資金計画までの流れ
１、現状把握。
２、直すべき優先順位を決める（＝診断結果をやることとやらなくていいことに仕分ける）。
３、資金計画を立てる。
４、必要がなければ工事しない。
手順１ 現状を把握（耐震と断熱もセットで考える）
耐震と断熱もセットで調査、診断することで、調査の重複や抜けを防ぎます。
プロがやってくれるから家の全部が見れているとは限りません。
できる限り調査会社の数を最小に留めておくのが大切です。
住宅診断（インスペクション）は耐震と断熱も見ようと思えば一緒に見ることができます。
そのため、一緒に確認してしまったほうが一石二鳥です。
そして、最初の現地調査で全情報を把握するため、追加調査や再見積もりの無駄がない。
これもまた魅力の一つです。
手順２ 直すべき優先順位を決める
診断結果が出ると、その結果を受けて、まず下記の３点をはっきり分けます。
・今すぐ手を入れるべき構造の場所。
・数年後に備えておけば十分な場所。
・無理に直さなくていい場所
全部まとめて工事しなくてもいい。
必要なところだけ最適化する。
これが無駄な出費を防ぐポイントです。
手順３ 資金計画を立てる
どんなにいい修繕プランでも、家計に無理があれば失敗です。
診断結果と、優先順位を踏まえて、僕は必ず以下を確認します。
・自己資金でどこまでやるか。
・ローンを活用するならどこで使うか
・将来の支払いに無理がないか。
これらを一緒に整理して、工事内容とお金の動きを一体で考えます。
大切なのは、今すべきこととやらなくていいことを明確化すること。
そして、修繕計画と資金計画までを同時に作成してしまうことです。
特に、調査、耐震診断、断熱改修の計画、資金シミュレーション。
全部をバラバラに進めると、抜けや重複が発生しやすいです。
そして、結果として手間も費用もかさむことが多いです。
そして、次の項目が何より大切にしている点です。
手順４ 必要がなければ工事しない
ここがGreener’s Houseで大切にしている点です。
もし診断の結果、問題がなければ「何もしなくていい」とはっきり言います。
僕達は無駄な補強や工事を売ることが目的ではありません。
あくまでも、必要なことを必要な分だけ提案するだけです。
僕達は住宅診断（インスペクション）だけを機械的にこなすのではありません。
その後の住まいの計画全体を一緒に考えることが大切だと思っています。
今不必要だったとしても、今後注意しておくべきところはどこだろうか。
また、工事が必要なら資金に余裕を持って工事できるようにするにはどうしたらいいのか。
そういった長期的な住まいについて、一緒に考えていきます。
そして、これこそが、その後の住まい家の計画全体を考える責任だと考えているのです。
中古住宅購入で絶対に注意すべきこと
安くて大きな中古物件には注意
特に僕達がお伝えしているのが、安い大きな中古物件を買うのは危険だということです。
安いことには必ず理由があります。
一見問題なく見えて、内覧に行ってみても問題ない。
その物件がこんなに安いなんてお買い得だと思う方も多いのです。
ただ、そこで大切なのは、見える部分の綺麗さではありません。
見えない劣化がどれだけあるのか、ということです。
綺麗だと安心して購入した後に修繕費が予想以上にかかってしまう。
そういったパターンが多いので、注意が必要です。
おすすめの中古物件は、小さい家
その中で僕達が特におすすめしているのは小さい家です。
小さい中古物件のメリットはいくつもあります。
物件そのものが安い
修繕費がかかっても安い
と言うのも、中古物件は中古であるために、経年劣化や、そもそも性能が低い物件も多いのです。
例えば、見た目だけ綺麗でも、断熱材が全然入っていない、ズレていると言うこともあります。
家の快適さは断熱、気密、換気の3つが揃うことで初めて機能するのが特徴です。
そもそも断熱材がないと直射日光の熱がどんどん家の中に侵入します。そして、家の中の暖気も逃げてしまうことになります。
断熱できていても気密ができていない。これでは直射日光の熱を防いでも隙間から熱がどんどん家の中に入り込んでしまいます。
気密がしっかりできていない。これでは、換気しても空気がうまく設計通りに動いてくれなくなります。
どういうこと？と思われる方もおられると思います。
以下に初めての方でもわかってもらえるような記事があるのでぜひ読んでみてください。
断熱性能が快適な暮らしを左右する。小さい家こそ徹底すべき断熱の知識 グリーナーズハウス 京都
気密はいらない？と思ったら見て欲しい、家づくりの気密の全て グリーナーズハウス 小さい家 京都
高気密高断熱なのに息苦しい？｜空気が重い家を変える換気の基本 グリーナーズハウス 京都 滋賀
小さな家のメリット
断熱気密換気を徹底して快適な家にする。
そのためには、大きい家だと費用が予想以上に膨らんでしまう可能性が高いです。
本来必要な断熱材の量を網羅するには予算オーバーになってしまう。結果、コストカットをすることになる、という流れです。
そうなってくると、今度は家の快適さが削られてしまうことになるのです。
性能の高い快適な家にすることは、快適さだけではありません。
投資価値・資産価値も上げることができます。
特に小さい家であれば修繕費がかかる、性能を上げると言っても費用が抑えられます。
物件が安い。
修繕費が少なく済む。
冷暖房費が抑えられる。
維持管理が楽
固定資産税も少なく抑えられる、など、まだまだメリットがあります。
小さい家はメリットが多いのです。
小さい家の誤解
にも関わらず、小さい家は良くない、という印象ばかりが出回っています。
小さい家は宝の山。それを知っていて、より快適な暮らしを届けたい。
そのために小さい家に特化して、京都と滋賀でリノベーションや新築を建てています。
だからこそ、僕達が大切にしている5つの柱には小さい家を入れています。
小さい家は住みづらい。狭い。
それは実は設計力が足りていないからです。
小さい家は高い性能を持たせる快適な家として本当に素晴らしい力を発揮してくれます。そのために必要なのは、心理的な圧迫感を取り除くこと。そこにグリーンを活かし、設計力でどこに抜け感を作るのかを考えます。
断熱材や気密、換気を徹底することで家の快適さは一気に増します。そこに安全性を加えているのが、5つの柱で言うところの性能。空気、日光、材料に無垢の木の使用など、自然を取り込むこと。これによって心のゆとりを生むことも大切にしています。
性能が高い。
住み心地がいい。
そんな家ができることで、自ずと家自体の価値が高まります。
結果、資産としても投資としても価値が高まるのです。
小さい家は設計次第。
それが僕達が一番伝えたいことです。
僕達、Greener’s Houseについての詳細はこちら
大手との違いとGreener’s Houseの強み
最初から最後まで窓口が同じ
大手のリフォーム会社やハウスメーカーでは、
調査をする人。
プランを立てる人。
現場を管理する人が別々です。
途中で担当が変わると、話が食い違ったり、言ったことが伝わらない。
そういったストレスが必ず発生してしまいます。
けれど、Greener’s Houseでは
最初に話を聞くのも僕。
調査するのも僕。
プランを作るのも僕。
現場を管理するのも僕。
だから話がブレず、「言った・言ってない」で揉めることがありません。
これは小さな会社だからこそできる最大の強みです。
家を守り続ける「顔が見える関係性」
中古住宅は買って終わりではなく、住んでからが本当のスタートです。
修繕箇所の点検。
追加のメンテナンス。
10年後のライフスタイル変化に合わせたリノベーションまで。
ずっと支えられるのがGreener’s Houseの役割です。
大手には真似できない「あなたの家を知っている人がずっとそばにいる」という安心感。
これが僕のやりたい家づくりです。
必要なときにすぐ相談できる
「床がきしむけど大丈夫かな？」。
「子どもが大きくなったから間取りを変えたい」。
こうした些細なことも、電話一本で直接相談できます。
担当に繋がるまで何日もかかるようなことはありません。
決めた人がすぐ動く、スピード感はもちろん、顔を知っている人だから安心していただけます。
無駄な提案をしない「一緒に育てる家づくり」
必要なことだけを必要なタイミングで提案します。
無理に高額なフルリノベーションは勧めません。
むしろ「今回はここだけ、ここは10年後で大丈夫」と言うことを大切にしています。
家と一緒に暮らしも育つ安心感
中古住宅は「買った瞬間がゴール」ではなく、「買った瞬間から始まる家の育て方」が大切です。
将来まで見据えた修繕計画・耐震・断熱・資金計画を整えること。
同じ人が見守り続けること。
これによって、家と暮らしが一緒に育っていきます。
大切な住まいだから、不安なままでいてほしくない。安心して相談してほしい。
その気持ちと共に住まい手一人一人に対応しています。
独自の住宅診断（インスペクション）でまとめて家を診断する
中古住宅で最も怖いのは、見えない劣化を残したまま買ってしまうことです。
「外観がきれいだから大丈夫」
「不動産会社が安心と言ったから大丈夫」。
――そう思って買った後に、床下のシロアリ被害や雨漏りや構造の歪みが発覚。
それによって数百万円の修繕費がかかることは珍しくありません。
せっかく購入するからこそ、後悔してほしくない。
一度で全部診るGreener’s Houseのワンストップインスペクション。
これなら、シロアリ・雨漏り・耐震・断熱・修繕計画・資金計画までをまとめて把握できます。
調べて終わりではなく、補強や修繕の優先順位を作り、必要があれば資金計画まで伴走。
必要がなければ「今は何もしなくていい」とはっきりお伝えします。
中古住宅を買う人が増えた今、誰もが「外れ物件だけは掴みたくない」と思っています。
その一歩を確実にするのが、インスペクションであり、僕達は強くオススメしています。
住宅診断（インスペクション）も、ご相談はこちらから
大げさなことは必要ありません。
何か気になること、不安なことがあれば、気軽に声をかけてください。
住宅ローンやリノベーション、リフォームの見積もりについて話したい方もお気軽にどうぞ。
Greener’s Houseでは電話やメールなどで営業を行いません。
ぜひ、お気軽にご連絡ください。
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