物件は1000万まで。中古マンションリノベーション成功の秘訣とは

中古マンション＋リノベが人気の理由と予算の考え方

中古マンションを購入して、自分たちの理想に合わせてリノベーションする。
この方法は、30代後半〜40代前半の共働き世代にとても人気があります。

理由は大きく3つです。
1つ目は、立地の良さ。新築ではなかなか手に入らない駅近や人気エリアにも、中古なら手が届きやすいです。
2つ目は、間取りの自由度。新築の分譲マンションは間取りが決まっていて自由に変えられませんが、中古物件を購入してリノベすれば、自分たちの暮らし方に合わせて作り直せます。
3つ目は、予算の使い方を自分で決められること。物件価格を抑えれば、その分リノベ費用に回せます。

ただし、ここで多くの人がやってしまう失敗があります。
それは「物件にお金をかけすぎる」ことです。
物件価格が高くなると、リノベに使えるお金が減ります。そうすると、配管の交換や断熱工事など、見えないけれど大事な部分を削らざるを得なくなります。

例えば、総予算が3000万円の場合を考えてみましょう。
物件を2000万円で買ったとします。残り1000万円でリノベと諸費用（仲介手数料や登記費用など）をまかなわなければなりません。すると、内装をきれいにするだけで精一杯になってしまいます。
見た目はきれいになっても、動線が不便なままだったり、古い配管や窓をそのまま使ってしまったりと、暮らしの快適さはあまり改善されません。

反対に、物件価格を1000万円前後に抑えると、1500万〜1800万円程度をリノベに使えます。これだけあれば、内装や間取りの変更はもちろん、断熱、配管、窓まわりなどの快適性向上工事も可能です。
結果として、長く快適に暮らせる家になります。

このように、マンションリノベ成功の鍵は物件価格を抑えることです。次の章では、なぜ1000万円前後が理想的なのか、その理由をさらに詳しく解説します。

物件購入費を1000万円に抑える｜中古マンションリノベーションでの 予算配分

物件購入費は1000万円に抑えよう｜中古マンション リノベ 予算配分（約1000字）

マンションリノベを成功させるコツ、僕はいつもこう言っています。
「安く買って、しっかり直す」。これだけです。

総予算が3000万円あるなら、理想は物件1000万円前後。
「えっ、それってちょっと古すぎない？」ってよく聞かれます。
でもね、実はそれが一番いいんです。

2-1. 高く買うと、工事が削られる

たとえば、物件を2000万円で買ったとしましょう。
残りは1000万円。そこから諸費用（仲介手数料や登記など）で200〜300万円かかるので、工事に使えるのは700〜800万円しかありません。
この金額だと、内装をきれいにするのが精一杯で、配管の交換や断熱工事まで手が回らないんです。

でも、物件を1000万円で買えたらどうでしょう？
諸費用を引いても1500万円前後は工事に使えます。
これだけあれば、間取りを変えて、配管を全部やり替えて、必要な断熱や内窓も入れられる。
暮らしやすさに直結する工事が、ちゃんとできるんです。

2-2. 古くても管理が良ければ大丈夫

築30年、40年でも、管理がしっかりしていれば全然アリです。
僕が内見で必ず見るのは、エントランスや廊下の掃除具合、掲示板の貼り紙、郵便受けやゴミ置き場の状態。
ここがきれいなマンションは、だいたい管理組合の意識が高い。
書類では長期修繕計画と修繕積立金の残高をチェック。
これで将来の負担もだいたい見えます。

2-3. 古さは武器になる

築古マンションって、実は今じゃ作れない魅力を持ってたりします。
高い天井とか、太い梁の形とか、無垢の建具とか。
全部壊して新品にするんじゃなくて、いいところは磨いて活かす。
そのぶん、水まわりや断熱、収納計画に予算を回すんです。

要するに、物件価格をギュッと抑えて、そのぶん暮らしを変える工事に全力投資する。
これが「狭くても快適で、長く好きでいられる家」をつくる近道です。
次の章では、じゃあどんなマンションを選べばいいのか、僕がいつも現場でチェックしているポイントを話しますね。

中古マンションを選ぶときに必ずチェックしてほしいポイント

「物件は1000万円くらいに抑えましょう」って話をしましたけど、
じゃあその中からどう選べばいいの？ってなりますよね。

ここでは、僕が現場や内見で必ず見ている3つのポイントをお話しします。
これを押さえておけば、築30年だろうと40年だろうと、安心してリノベーションできます。

3-1. 管理状態は“顔”を見ればわかる

まず見てほしいのは管理の良し悪し。
マンションって、管理の仕方で寿命が全然変わります。

内見のときにパッと見てほしいのは、エントランスや共用廊下の掃除具合、掲示板の貼り紙の整頓具合、郵便受けやゴミ置き場のきれいさ。
これ、全部マンションの顔。
ここがきれいだと、住んでいる人や管理組合の意識が高い証拠。
逆に汚れていたら、修繕計画も後回しにされているかもしれません。

書類では長期修繕計画書と修繕積立金の残高を確認。
積立金が少なすぎると、将来大規模修繕のときに一時金を求められることもあります。

3-2. 構造タイプを知っておく

マンションには大きく分けて「ラーメン構造」と「壁式構造」があります。

• ラーメン構造：柱と梁で建物を支える。壁が抜きやすいから、間取り変更の自由度が高い。
• 壁式構造：壁そのものが建物を支えるので、大きく間取りを変えられない。

全部壊して作り直すスケルトンリノベーションをしたいなら、ラーメン構造のほうがおすすめです。
ただし、壁式でも工夫次第で快適にできます。要は事前に制約を知っておくこと。

この辺りは建築士などに事前に相談しておくことが重要となります。

3-3. 設備インフラの状態

築古マンションでは配管や電気容量も要チェックです。
配管が古いままだと、水漏れや詰まりの原因になりますし、交換工事のために余計な予算がかかることもあります。
また、電気容量が30Aしかないと、IHクッキングヒーターや食洗機、乾燥機付き洗濯機を同時に使えない場合も。

これは不動産仲介や管理会社に聞けばわかります。
内見のときに質問して、あとから「できませんでした」を防ぎましょう。

この3つを押さえて物件を選べば、築古でもリノベで化けます。
次の章では、そうして選んだ物件にどう予算を配分するか、僕のおすすめの振り分け方をお話しします。

リノベ予算配分の考え方｜中古マンション リノベーションで後悔しないお金の使い方（約1000字）

物件を1000万円前後で見つけたら、次は「残りのお金をどう振り分けるか」です。
ここを間違えると、「見た目は変わったけど暮らしは変わらない」っていう、もったいない結果になります。

4-1. 僕がすすめる予算配分

総予算3000万円を例にすると、理想はこんな感じです。

• 物件価格：1000万円
• リノベーション費用：1500万〜1800万円
• 諸費用（仲介手数料・登記・ローン関連）：200〜300万円

この配分なら、間取り変更や内装デザインはもちろん、配管更新、断熱、収納計画まできっちりできます。
逆に物件に2000万円かけてしまうと、リノベーション費用は700〜800万円になり、やれることが一気に限られてしまいます。

4-2. お金をかけるべき見えない場所

僕が打ち合わせで一番強くおすすめしているのは、暮らしやすさを長く保つ工事にお金をかけること。
具体的には…

• 配管や電気配線の更新：古いままだと漏水やブレーカー落ちの原因に。
• 断熱や内窓設置：夏の暑さ・冬の寒さ、結露やカビ対策に直結。
• 家事動線や収納の改善：毎日のストレスを減らす効果は絶大。
• 暮らし方を整理し直す。

快適さや暮らしの質はここで決まります。

4-3. 節約しても大丈夫な場所

逆に、節約しても暮らしに大きな影響がないのは、見えるけど後から変えやすい部分です。

• 既存のサッシを活かす（性能不足の場合は内窓追加で対応）基本的にサッシュ類はさわれないことが多いです。
• キッチンや洗面台はフルオーダーではなくセミオーダーを活用
• 照明や家具は入居後に少しずつアップグレード

こうすると、初期コストを抑えながら、必要なところにしっかり予算を回せます。

お金の使い方で、暮らしの快適さは本当に変わります。
だから僕はいつも「表面のきれいさより、中身の性能を優先しよう」って伝えています。
次の章では、この“性能”の中でも見落としがちなマンションの断熱の必要性について話します。
「マンションは断熱いらないでしょ？」って思っている人こそ、ぜひ読んでほしいです。

マンションでも断熱が必要な場合｜中古マンションリノベーションの落とし穴（約1000字）

「マンションってコンクリートだから、断熱は考えなくていいですよね？」
これ、打ち合わせで本当によく言われます。
確かに戸建てよりは外壁が分厚くて、ある程度は外気を遮ってくれます。
でも、全部のマンションがそうとは限らないんです。

5-1. 角部屋は寒くて暑い

角部屋って明るくて風通しもいいから人気がありますよね。
でも外に面する壁が多いぶん、冬は冷えやすく、夏は暑くなりやすいんです。
特に築古マンションは、外壁の断熱材が薄いか、そもそも入っていない場合もあります。
内装だけ変えても、エアコンが効きにくく、電気代もかさみがち。
そういうときは、内側から断熱材を足したり、内窓を付けて性能を補強します。

5-2. 最上階は天井から熱が来る

最上階も人気ですが、屋根に近いぶん夏は暑い。
昼間にため込んだ熱が夜までじわじわ降りてくるし、冬は放射冷却で冷え込みます。
特に屋根直下の部屋は、断熱と遮熱をしないとエアコン頼みの暮らしになりがちです。
最上階リノベのときは、天井に高性能断熱材をしっかり入れることをおすすめします。

5-3. コンクリート剥き出しの部屋

おしゃれで人気の「コンクリート剥き出し」。
でも実は、20cmのコンクリート壁って、断熱材5cm分くらいの効果しかありません。
夏は昼間の熱を夜まで放出し、冬は外の冷えをじわじわ室内に伝えます。
さらに、表面温度が低いと結露やカビの原因にもなります。
デザインとして楽しむなら、必要な部分にだけ断熱を追加して、性能を確保してから仕上げると安心です。

「マンションは断熱いらない」という思い込みのままだと、完成してからの暮らしで後悔することになります。
性能は見た目に出ないけど、毎日じわじわ効いてくる。
だからこそ、間取りやデザインと同じくらい、断熱も考えてほしいんです。

次の章では、このコンクリート剥き出しデザインの“もうひとつの落とし穴”、音の問題についてお話しします。

コンクリート剥き出しデザインの誤解と注意点｜中古マンションリノベーション

インテリア雑誌やSNSでよく見る、天井や壁のコンクリート剥き出し。
あの無骨でかっこいい雰囲気に憧れる人、多いですよね。
僕もデザインとしては好きです。
でも実際の暮らしを考えると、断熱と音の両方で落とし穴があります。

6-1. 断熱性はほぼ期待できない

まず、コンクリートは断熱材ではありません。
20cmの分厚い壁でも、断熱材5cm分くらいの効果しかないんです。
夏は昼間の熱を吸い込んで、夜までじわじわ放出。
冬は外の冷気がゆっくり室内に伝わってきます。
さらに、表面温度が下がると結露やカビの原因にもなります。

もし剥き出しデザインにするなら、全部を見せるのではなく、必要な壁や天井の裏にだけ断熱材を仕込む方法もあります。
見た目はそのままに、性能も確保できるやり方です。

6-2. 音が響きやすくなる

僕が一番懸念する点は音。

コンクリートって重さがあるので、低音（ドスン！という足音）には強いです。
でも室内側が硬く反射するから、自分の声やテレビの音が響きやすいんです。
さらに、梁や柱のすき間を通って、隣の生活音が聞こえてくることもあります。
特に小さなお子さんが走り回る家庭や、楽器を使う人は要注意です。

6-3. 快適に楽しむための工夫

コンクリート剥き出しを楽しみつつ快適に暮らすには、ちょっとした工夫が必要です。

• 一部の壁や天井に吸音パネルや布製の仕上げを入れる
• 必要に応じて遮音シートを使う
• 化粧要素の高い断熱材や吸音素材を適宜使用する。

こうすれば、デザインと快適性のバランスをとることができます。

コンクリート剥き出しは確かにかっこいい。
でも、性能を犠牲にすると、完成してから「なんか寒い…」「声が響く…」っていう暮らしになってしまいます。
だから僕は、デザインだけじゃなく、温度と音の両方をセットで考えることをおすすめしています。

次の章では、ここまで話した内容をふまえて、実際にどんな流れで物件を選べばいいのか、僕のおすすめステップを紹介します。

物件選びのステップ｜中古マンション リノベの始め方（約1000字）

ここまでで、「物件は1000万円前後に抑える」「管理状態を見る」「構造や設備をチェックする」って話をしてきました。
じゃあ実際、どうやって物件探しを進めればいいのか？
僕がいつもお客さんにおすすめしている、失敗しない物件探しの流れをまとめます。

7-1. 希望条件を整理する

まずは自分たちの優先順位を決めましょう。
エリア・広さ・駅からの距離・階数・日当たり…。
全部叶えるのは難しいので、「これは絶対」「これは妥協できる」を書き出します。
ポイントは、ここで内装のイメージはまだ固めなくてOKということ。
内装はリノベでどうにでもできます。
先に「立地と建物条件」だけを絞るのがコツです。

7-2. 不動産仲介とリノベーション会社を同時に動かす

これ、意外とやってない人が多いんですけど、物件探しとリノベーション相談は同時進行がベストです。
不動産仲介は物件情報のプロ。
リノベ会社は、その物件でどんな工事ができるかのプロ。
この2つが同時に動くと、「買ったけど思った間取りができない」という失敗を防げます。

7-3. 内見で見るべきポイント

内見のときは、壁や床だけじゃなく共用部と設備も見ましょう。
エントランスの清掃、ゴミ置き場の状態、掲示板の情報。
室内では、天井や壁のひび、窓の結露跡、水まわりの配管位置をチェック。
分からないことはその場でリノベ会社に写真を送って相談します。

7-4. 管理状態と修繕計画を確認

書類では必ず長期修繕計画書と修繕積立金の残高を見ます。
積立金が少ないと、将来一時金を徴収される可能性があります。
買値は安くても、後から数十万円の負担が来るのは避けたいですからね。

このステップで進めれば、築古でも「安く買ってしっかり直す」ための物件がちゃんと見つかります。
次の章では、ここまでのポイントを総まとめして、失敗しないための最終チェックリストをお伝えします。

まとめ｜中古マンション リノベーションで後悔しないために（約1000字）

ここまで、僕が普段お客さんにお話ししている「中古マンションリノベの成功パターン」を全部まとめてきました。
最後にもう一度、ポイントを整理します。

8-1. 成功の鉄則は「安く買って、しっかり直す」

総予算が3000万円なら、物件は1000万円前後に抑える。
残りをリノベに回して、間取り変更・配管更新・断熱・収納計画まで全部やる。
これが一番後悔が少ないやり方です。

8-2. 築古は管理状態が命

築30〜40年でも、管理が良ければ長く快適に暮らせます。
エントランスや共用部の清掃、長期修繕計画、積立金残高を必ず確認。
見た目よりも「建物の土台力」を優先しましょう。

8-3. 断熱と音を軽視しない

マンションだからといって断熱を考えなくていいわけではありません。
角部屋・最上階・コンクリ剥き出しは要注意。
見た目だけじゃなく、温度と音の快適性もセットで考えることが大事です。

8-4. 物件選びは段取りがカギ

• 希望条件を整理する
• 不動産仲介とリノベ会社を同時に動かす
• 内見で共用部と設備をチェック
• 管理状態と修繕計画を確認

この流れで動けば、無駄な買い物をせず、理想の暮らしを作る準備が整います。

僕がこの仕事をしていて一番嬉しいのは、「引っ越してから毎日が楽しい」と言ってもらえることです。
そのためには、完成したときだけじゃなく、5年後、10年後も快適に暮らせる家を作ること。
あなたがこれから選ぶ物件とリノベが、そのスタートになるはずです。

もしこの記事を読んで「自分たちの場合はどうなる？」と思ったら、ぜひ一度相談してください。
物件探しからリノベの計画まで、一緒にベストな形を探していきましょう。