中古物件のリスク
見えない劣化の存在を知っていますか？
中古物件は、外観や内装がきれいでも内部に欠陥がある場合があります。
特に多いのが、次のようなものです。
・床下のシロアリ被害
・屋根裏の雨漏り
・基礎のひび割れ
・構造材の腐食
・断熱不足
こうした欠陥は、内覧だけではほぼ分かりません。
リフォーム済みと表示されていても、「見た目だけ整えてある」ケースは珍しくなく、実際に住み始めてから不具合に気づく人も少なくありません。
実際にある現場のケースとしては、
・床下に潜ると、土台がシロアリに食われていた
・屋根裏をのぞくと、雨漏りの跡が広がっていた
・表面はきれいでも、構造や断熱に全く手が入っていない
・築年数が古く、耐震性が不足していたり、断熱材が欠損している
という例も多いのが現状です。
見た目は問題なく見えても、実は家の見えない部分が傷んでいる、つまり、見えない劣化があります。特に中古物件では築年数が古いものも多いため、見えない劣化が進んでいることが多いのです。
経験上、見えない劣化を放置するのは本当にオススメしません。
デメリットとしては大きく２つ。
・シロアリ駆除、構造補強、断熱改修を後から行うと数百万円単位の費用になることがある
・住みながらの工事はストレスが大きく、二度手間・三度手間になる可能性も高い
このデメリットをあらかじめ潰しておくために必要なのが、この後詳しく解説する「インスペクション」なのです。
見えないリスクを見える化する「インスペクション」とは
インスペクション（住宅診断）とは、専門家が住宅の劣化や欠陥を調査することです。
ホームインスペクターの資格を持っている人が行うことができるもので、床下や屋根裏など、普段見えない部分まで確認します。
インスペクションは現在法律で義務化はされていません。
しかし、中古住宅の購入においてはメリットが非常に大きいです。（この後詳しくお話ししていきます）
特に、先ほどお伝えした見えない劣化をあらかじめ知ることができるのがインスペクションなので、購入前にまとめて調査・診断しておくことが見えない劣化の早期発見にもつながり、非常に重要です。
インスペクションをするメリット
インスペクションをすることはどれほどのメリットがあるのでしょうか。
インスペクションのメリットは大きく分けて４つあります。
・中古物件への心理的不安を減らせる
・性能改善やリフォーム計画に必要なデータが得られる
・将来の大きな出費を防げる
・資産価値・投資価値を高められる
詳しく解説していきます。
メリット１ 中古物件への心理的不安を減らせる
中古物件を購入するときにまず頭をよぎるのが、「この物件は安いけれど本当に買って大丈夫なのだろうか。築年数が古いけれど、問題ないだろうか」と言う点です。
特に地震が多い日本では、特に耐震性の問題も大きいと思います。
インスペクションをすることによって、修繕は必要なのか否か、あるとしたらどの程度必要なのか、などがわかります。
あらかじめ必要な修繕をしておけば、耐震性や雨漏りなど、見えない劣化への不安から解放され、中古物件であったとしても安心して住むことができます。
メリット２ 性能改善やリノベーション計画に必要なデータが得られる
中古物件の現在の性能がどの程度あるのかを知ることが今後の快適な生活に直結します。
例えば、断熱材が極端にずれていたり、足りなかったりすると、性能そのものに不備があるので、後の快適さに直結してしまいます。
家そのものが持っている性能がどの程度あるのかを知ることで、今後改善が必要なのか、必要だとしたらどの程度必要なのか、そのときにどれくらい費用が発生するのか、など、今後のリノベーションの計画に大きく関わってきます。
インスペクションを行って家の現在の性能などの客観的なデータをしっかり得ることで、必要な分のリノベーションを行うことにもつながり、結果として出費が必要な分だけにとどめられるのです。
メリット３ 将来の大きな出費を防げる
見えない劣化を放置するとその後かなりの出費が起こることもあります。
例えば、床下のシロアリ被害を見落とすと駆除と補強で100万円以上。
耐震補強を後からやると、住みながらの工事でストレスも費用も倍増します。
一方で、インスペクションと耐震診断を合わせても数万円～10万円程度です。
インスペクションを行い、今後問題になってくる箇所が小さいうちに、先に手を打っておけば費用も最小限に抑えられます。
メリット４ 資産価値・投資価値を高められる
住む時だけではなく、今後投資物件にしたい、資産価値を高めておきたいと言う方もおられるかと思います。
特に、家賃を支払っている気分で家が持てると考える方が大半かと思います。
ただ、ここで見逃してはいけないのが、その家が本当に資産価値や投資価値のある性能をもてているのか、という問題です。
中古物件にある「見えない劣化」は、いざ資産や投資物件として扱う時は厳しく調査されます。
そのときにシロアリ被害だけではなく老朽化などの、見えない劣化が進んだままになると、資産価値や投資価値は一気に下落してしまいます。そのため、いざ投資したいときなどに二束三文にしかならないこともあり、肩を落とされることもあるのです。
そうならないためにも、あらかじめ必要な部分を修繕しておくことで建物自体の価値を高めておくのです。そうすることによって、いざ資産価値、投資価値を考えた時に価値が保てる状態でもあるのです。
インスペクションを考える時の落とし穴
上記のメリットがあっても、多くの方がインスペクションをやらずに後悔されることが多いのもまた現状です。
インスペクションをした方がいい気がして検討してみた時に、「やっぱりいいや」と考え、その後に後悔されるケースが多いのですが、そのときに多い理由が以下の通りです。
・見た目がきれいだと「問題ない」と信じてしまう
・不動産会社の「大丈夫です」という言葉に安心してしまう
・インスペクションも耐震診断も義務化されていないため、「やらなくてもいい」と思ってしまう
・手続きや段取りが多く、面倒に感じる
・数万円の費用を惜しむ心理
インスペクションをせずに後悔してきた方がいるからこそ、なぜやらないと決断したのか、そのパターンと誤解をお伝えしていきます。
見た目がきれいだと「問題ない」と信じてしまう
中古住宅を探すとき、最初に見えるのは外観や内装の仕上がりです。
リフォーム済み、クロス張り替え済み、外壁も塗り直してある。
この「きれいさ」が、調査を面倒だと思わせる一番の原因です。
「これだけきれいなら、わざわざ調べなくてもいいだろう」
ほとんどの人が無意識にこう思ってしまうのです。
一見元気に思えても、健康診断に行ってみたら案外数値が高くて驚いた、なんて話もよく耳にしますが、建物も同じです。
問題なさそうに見えてもそれが本当に問題ないのかは調査してみないとわからないのです。
不動産会社の「大丈夫です」という言葉に安心してしまう
「担当の人に『この物件はリフォームしてあるから安心ですよ』と言われたので、調査はしませんでした」
現場でよく聞く言葉です。
でも不動産会社は建築はもちろん、インスペクションや耐震診断の専門家ではありません。
売りたい気持ちが前に出ることもあります。
にもかかわらず、多くの人が「プロが言うなら大丈夫だろう」と信じてしまうのが現実です。
不動産会社の「大丈夫」を鵜呑みにするのは要注意です。
インスペクションも耐震診断も義務化されていないため、「やらなくてもいい」と思ってしまう
実は、インスペクションは法律で義務化されていません。耐震診断も同じです。
そのため、多くの人が「やらなくてもいいもの」「やったらお金がかかるだけのもの」と思ってしまいます。でも現場を知っている立場から言えば、これほど費用対効果の高い投資は他にありません。
確かに、数万～10万円かかってしまうのは短期的にみると高く見えますが、見えない劣化は進んでいくことで数百万円の出費へと知らず知らずのうちに膨らんでしまいます。
しかし、見えない劣化を先に見つけて手を打てば数百万円の出費を抑えられると考えると、非常に価値があります。
手続きや段取りが多く、面倒に感じる
物件探し、ローン審査、内覧…
やることが山ほどあって、調査や診断を手配する余裕がなくなります。
「面倒だから後回し」
「もし何かあっても、買ってから考えよう」
こうした心理が、見えない劣化を先延ばしにしてしまい、結果的に問題が大きくなってから多額の出費と共に現れることになるのです。
数万円の費用を惜しむ心理
インスペクションと耐震診断を合わせても数万円～10万円程度です。
しかし、床下のシロアリ被害を見落とすと駆除と補強で100万円以上。
耐震補強を後からやると、住みながらの工事でストレスも費用も倍増します。
という内容を、先ほど、インスペクションをするメリットの部分で、将来の大きな出費を防げるとお伝えしました。
一方で、その逆になるのが、ここです。
数万円を惜しんで数百万を失うのが、中古住宅購入の典型的な落とし穴なのです。
見た目がきれいだったり、不動産屋に大丈夫と言われて安心したり、義務化もなく面倒に感じてやらなかったり、ただの検査にお金をかけたくない気持ちが出てしまったり。
その気持ちはとてもよくわかります。
ただ、数百万円の損失を防げる場合があるので、「知ってさえいれば避けられた」という後悔をしないためにも、購入前に行う価値は大きいです。
家を建て、リノベーションをしてきた僕は、経験上、心から「やった方がいい」とお伝えしています。もちろん、これはセールストークとして言っているのではありません。
実は、中古住宅の失敗談で一番多いのが「買う前に調べておけばよかった」という声です。
インスペクションや耐震診断を面倒だと思わず、「これをやるだけで大失敗を防げる」と知っているだけで選択は変わります。
Greener’s House独自のインスペクションの確認項目
一般的なインスペクションでは、床下、屋根裏、壁面・基礎・外周をインスペクションで確認します。
一方で、Greener’s Houseでは、そこに断熱と耐震を含めた以下の項目を確認しています。
インスペクション時で確認するポイント
インスペクションで確認するポイントはもちろんこれだけではありませんが、大体確認する点をざっくり挙げています。
というのも、調査物件を見た時や中に入った時に「ここは重点的に見たほうがいいな」と感じると、最低限チェックする部分だけではなく、チェック項目を増やすこともあるのです。
調査物件もまた十人十色。全く同じ物件がないからこそ、物件ごとに調査項目を増やして確認することもあるのです。
床下
シロアリ被害の痕跡、湿気（シロアリが好む環境）、土台や束柱の腐食や割れ、基礎のひびや亀裂、1階床の水平と剛床の状態
屋根裏
雨漏り跡やカビの有無を目視で確認、断熱材の有無やズレ、小屋組の梁や金物の状態
壁面・基礎・外周
モルタルやサイディングのクラック、補修跡の再発、基礎のひび（幅・深さを測定）、外周の排水や水はけの状態
断熱
改修時に断熱を追加する方法まで想定
耐震
構造の強さを同時に確認
Greener’s Houseのインスペクションで大切にしていること
前提として、Greener’s Houseの設計デザインの方針は、独自のSAIN設計という考え方にあります。
S＝Safe 安全であること
A＝Air 空気が流れる設計をしていること
I＝Investment property 投資価値、資産価値を上げられるようにすること
N=Nature 木、インテリアグリーンなどを含む植物や日光、風などの自然を取り入れた設計であること
これをSAIN設計と呼んでおり、設計時などの方針にしているのです。
Greener’s Houseの考え方や独自性、大切にしていることなど、
詳細はこちらから↓
一般的なインスペクションは、床下のシロアリ被害や雨漏りの有無などの現状確認で終わることが多いです。耐震診断はまた別で、断熱の状態はそもそも対象外。
僕達が大切にしているSAIN設計の観点からも考えると、本当に大切なのは、安全性や投資価値・資産価値の観点からも現状の欠陥＋構造の強さ＋快適性の全体把握です。
安全性はどうだろうか、
家自体の性能はどうだろうか、
家の投資及び資産価値は上げられないだろうか。
そう考えた時、インスペクションの範囲だけでは空気の設計や自然を取り入れた設計の部分は難しいですが、安全性や投資価値、資産価値を上げられるようにできる。
その考えから、断熱と耐震をインスペクションの項目に入れることにしました。
インスペクションだけではなく、耐震診断士の資格も持っているからこそ、インスペクションでせっかく家を調査・診断するなら、一緒に耐震性も確認しよう、ということから、耐震も含めています。
Greener’s House流は、最初の現地調査で欠陥・耐震・断熱の状態を全部まとめて把握するから、
後から「追加で調べる必要があります」と言われることがありません。
その場で修繕案と概算費用を出せるので、何度も調査会社を呼んだり、複数業者に見積もりを取る手間がゼロです。
そのため、一般的なインスペクションよりも、一度で全部調べることで、バラバラに頼むよりも正確でムダがない診断ができます。
Greener’s Houseのインスペクションの進め方
インスペクションの漏れと不要な出費を防ぐためには「ワンストップ化」をオススメ
一般的なインスペクションは、調査・診断することが目的ですので、調査会社が調査結果を作成して提出、インスペクションを依頼した側は調査結果をもらって終わることがほとんどです。
しかし、いざ結果をもらっても、その後どうしたらいいのか、どのように進めていくのがいいのかを判断したり、考える時点で迷ってしまうことも多く、せっかく調査診断したにも関わらず、その後時間だけが過ぎる人が多いです。
そのため、僕達はインスペクションをするだけではなく、その後どうしたらいいのかもひっくるめて相談に乗る、「ワンストップインスペクション」という方針をとっています。主な流れは以下の通りです。
インスペクションから修繕計画・資金計画までの流れ
１、現状把握
２、直すべき優先順位を決める（＝診断結果をやることとやらなくていいことに仕分ける）
３、資金計画を立てる
４、必要がなければ工事しない
手順１ 現状を把握（耐震と断熱もセットで考える）
インスペクションの際、耐震と断熱もセットで調査、診断することで、調査の重複や抜けを防ぎます。
プロがやってくれるから家の全部が見れているとは限らないので、できる限り調査会社の数を最小に留めておくのが大切です。
インスペクションをする際には耐震と断熱も見ようと思えば一緒に見ることができるものなので、一緒に確認してしまったほうが一石二鳥です。
また、最初の現地調査で全情報を把握するため、追加調査や再見積もりの無駄がないのもまた魅力の一つです。
手順２ 直すべき優先順位を決める
診断結果が出ると、その結果を受けて、まず下記の３点をはっきり分けます。
・今すぐ手を入れるべき構造の場所
・数年後に備えておけば十分な場所
・無理に直さなくていい場所
全部まとめて工事しなくてもいい。
必要なところだけ最適化する。
これが無駄な出費を防ぐポイントです。
手順３ 資金計画を立てる
どんなにいい修繕プランでも、家計に無理があれば失敗です。
診断結果と、優先順位を踏まえて、僕は必ず以下を確認します。
・自己資金でどこまでやるか
・ローンを活用するならどこで使うか
・将来の支払いに無理がないか
これらを一緒に整理して、工事内容とお金の動きを一体で考えます。
大切なのは、今すべきこととやらなくていいことを踏まえて、修繕計画と資金計画までを同時に作成してしまうことです。
特に、調査、耐震診断、断熱改修の計画、資金シミュレーション。全部をバラバラに進めると、抜けや重複が発生し、結果として手間も費用もかさむことが多いです。
そして、次の項目が何より大切にしている点です。
手順４ 必要がなければ工事しない
ここがGreener’s Houseで大切にしている点です。
もし診断の結果、問題がなければ「何もしなくていい」とはっきり言います。
僕達は無駄な補強や工事を売ることが目的ではありません。
あくまでも、必要なことを必要な分だけ提案するだけです。
僕達はインスペクションだけではなく、インスペクションも含めたその後の住まいの計画全体を一緒に考えることが大切だと思っています。
今不必要だったとして、今後注意しておくべきところはどこなのか、工事が必要なら資金に余裕を持って工事できるようにするにはどうしたらいいのかなどを一緒に考えていきます。
そして、これこそが、その後の住まい家の計画全体を考える責任だと考えているのです。
大手との違いとGreener’s Houseの強み
最初から最後まで窓口が同じ
大手のリフォーム会社やハウスメーカーでは、調査をする人、プランを立てる人、現場を管理する人が別々です。途中で担当が変わると、話が食い違ったり、言ったことが伝わらないストレスが必ず発生します。
けれど、Greener’s Houseでは
最初に話を聞くのも僕、
調査するのも僕、
プランを作るのも僕、
現場を管理するのも僕。
だから話がブレず、「言った・言ってない」で揉めることがありません。
これは小さな会社だからこそできる最大の強みです。
家を守り続ける「顔が見える関係性」
中古住宅は買って終わりではなく、住んでからが本当のスタートです。
修繕箇所の点検、追加のメンテナンス、10年後のライフスタイル変化に合わせたリノベーションまで、ずっと支えられるのがGreener’s Houseの役割です。
大手には真似できない「あなたの家を知っている人がずっとそばにいる」という安心感。
これが僕のやりたい家づくりです。
必要なときにすぐ相談できる
「床がきしむけど大丈夫かな？」
「子どもが大きくなったから間取りを変えたい」
こうした些細なことも、電話一本で直接相談できます。
担当に繋がるまで何日もかかるようなことはありません。
決めた人がすぐ動く、スピード感はもちろん、顔を知っている人だから安心していただけます。
無駄な提案をしない「一緒に育てる家づくり」
必要なことだけを必要なタイミングで提案します。
無理に高額なフルリノベーションは勧めません。
むしろ「今回はここだけ、ここは10年後で大丈夫」と言うことを大切にしています。
家と一緒に暮らしも育つ安心感
中古住宅は「買った瞬間がゴール」ではなく、「買った瞬間から始まる家の育て方」が大切です。
将来まで見据えた修繕計画・耐震・断熱・資金計画を整え、同じ人が見守り続けることで、家と暮らしが一緒に育っていきます。
大切な住まいだから、不安なままでいてほしくない、安心して相談してほしい、その気持ちと共に対応しています。
まずはワンストップインスペクションで不安をゼロに
中古住宅で最も怖いのは、見えない劣化を残したまま買ってしまうことです。
「外観がきれいだから大丈夫」
「不動産会社が安心と言ったから大丈夫」
――そう思って買った後に、床下のシロアリ被害や雨漏り、構造の歪みが発覚して数百万円の修繕費がかかることは珍しくありません。
せっかく購入するからこそ、後悔してほしくない。
一度で全部診るGHのワンストップインスペクションなら、
シロアリ・雨漏り・耐震・断熱・修繕計画・資金計画までをまとめて把握できます。
調べて終わりではなく、補強や修繕の優先順位を作り、必要があれば資金計画まで伴走。
必要がなければ「今は何もしなくていい」とはっきりお伝えします。
中古住宅を買う人が増えた今、誰もが「外れ物件だけは掴みたくない」と思っています。
その一歩を確実にするのが、インスペクションであり、僕達は強くオススメしています。
ご相談はこちらから
大げさなことは必要ありません。
何か気になること、不安なことがあれば、気軽に声をかけてください。
住宅ローンやリノベーション、リフォームの見積もりについて話したい方もお気軽にどうぞ。
Greener’s Houseでは電話やメールなどで営業を行いませんので、お気軽にご連絡ください。
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